Je vais droit au but dans cet article : ce qu'est une grille de vétusté, sa base légale, et surtout comment on chiffre concrètement la part réellement imputable au locataire sans se faire retoquer. Je m'arrête volontairement au calcul. Le jour où le locataire conteste le montant, on change de sujet, et je vous renvoie vers l'article dédié au litige.
La grille de vétusté est un barème, convenu au bail, qui chiffre l'usure normale d'un logement pour la déduire de ce qu'un bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. Elle est facultative (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
Son rôle réel n'est pas d'augmenter la retenue : il est de la plafonner — et donc, le plus souvent, de protéger le locataire autant que le bailleur.
Une grille de vétusté est un tableau qui fixe, pour chaque matériau ou équipement du logement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. Elle sert à distinguer l'usure due au temps — à la charge du bailleur — de la dégradation imputable au locataire.
L'article 4, alinéa 4, du décret n° 2016-382 précise que la grille définit « au minimum […] une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels ». Ce sont les deux paramètres qui font tourner tout le calcul plus bas.
Le même texte donne la définition légale de la vétusté, à l'alinéa 1 de l'article 4 : « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Retenez cette formulation exacte : c'est elle qui trace la frontière entre ce que vous pouvez facturer et ce que vous devez assumer en tant que bailleur.
Non, la grille de vétusté n'est pas obligatoire. L'article 4 du décret 2016-382 indique que les parties « peuvent convenir » de l'appliquer dès la signature du bail : c'est une faculté, jamais une obligation.
Ce qui est obligatoire, c'est l'état des lieux d'entrée et de sortie (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), pas la grille elle-même. Autrement dit : vous pouvez parfaitement louer sans grille de vétusté, mais pas sans état des lieux.
Une nuance importante après ce noyau : la grille doit en principe être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986) ou d'un accord collectif local (article 42 de la même loi). Un bailleur privé peut emprunter une de ces grilles même si son logement ne relève pas du parc concerné à l'origine — c'est précisément ce que le décret de 2016 est venu autoriser.
Non. Il n'existe aucune grille de vétusté nationale officielle rendue obligatoire par l'État. Les grilles réellement utilisées sont issues d'accords collectifs (bailleurs sociaux, accords locaux), que le décret 2016-382 autorise n'importe quel bailleur à adopter au bail.
Techniquement, le mécanisme d'extension par décret prévu à l'avant-dernier alinéa de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 n'a jamais été activé pour une grille de vétusté. Il n'y a donc pas de barème universel s'imposant à tous. Ce qui existe, ce sont des accords réels signés par des bailleurs sociaux (par exemple des accords collectifs régionaux), que vous pouvez reprendre et annexer à votre bail.
Un point à formuler prudemment, parce qu'il revient souvent : une « grille maison », bricolée par le bailleur seul, n'a pas la même assise que celle prévue par l'article 4 du décret. Le juge n'est pas tenu par une grille non rattachée à un accord collectif et peut apprécier la vétusté au cas par cas. Ce n'est pas qu'elle soit sans intérêt — c'est qu'elle n'a pas le poids d'un barème conventionnel, et qu'il vaut mieux s'appuyer sur une grille existante que d'inventer ses propres coefficients.
L'usure normale — le temps, l'usage normal — est toujours à la charge du bailleur et ne peut jamais être retenue sur le dépôt de garantie. Seule la dégradation imputable au locataire, c'est-à-dire un défaut d'entretien ou un usage anormal, lui est facturable.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987, en son article 1, définit les réparations locatives comme les travaux « consécutifs à l'usage normal des locaux ». La vétusté au sens de l'article 4 du décret de 2016, elle, reste à la charge du bailleur. Ces deux textes se complètent : l'un dit ce que le locataire entretient, l'autre ce que le temps use.
Un raisonnement à poser clairement, parce qu'il évite bien des erreurs : la grille de vétusté n'efface pas une dégradation fautive. Sur un même élément, c'est la cause qui décide. Si un sol est usé par le passage normal, c'est le bailleur. S'il est brûlé ou lacéré, c'est le locataire. La grille n'intervient que pour abattre la part d'usure normale d'un élément qui, par ailleurs, doit effectivement être remplacé.
| Situation constatée à la sortie | Nature | À la charge de |
|---|---|---|
| Peinture jaunie, petits trous de chevilles | Usure normale (temps/usage) | Bailleur |
| Murs repeints en couleur non prévue, taches indélébiles | Dégradation | Locataire |
| Moquette usée aux passages après plusieurs années | Usure normale | Bailleur |
| Moquette brûlée / tachée / lacérée | Dégradation | Locataire |
| Joint de robinet ou de chasse à remplacer | Entretien courant (réparation locative) | Locataire (décret 87-712) |
| Mitigeur / robinet hors service par l'âge | Usure normale (vétusté) | Bailleur |
| Équipement cassé par mauvais usage | Dégradation | Locataire |
Fondement : art. 4 décret 2016-382 (vétusté) + art. 1 décret 87-712 (réparations locatives).
J'ai déjà voulu facturer une remise en peinture à des locataires : ils m'avaient rendu un mur constellé de trous, et je croyais être arrangeant en ne leur comptant que ça. Mauvais calcul. Comme ils occupaient le logement depuis longtemps, la peinture relevait de l'usure normale — à ma charge, quoi qu'il arrive. Leur assistance juridique m'a contacté pour contester, et on m'a dit clairement que si j'avais documenté les trous comme dégradation, j'aurais pu facturer cette réparation-là — mais en l'état, sans preuve, ce n'était pas exigible. Après un appel à mon avocat, j'ai abandonné la demande.
La leçon : ce n'est pas la peinture qui se facture, c'est le dégât prouvé. Sans état des lieux qui l'établit, même une vraie dégradation devient inexigible.
Le lino se pose encore beaucoup en logement social, mais si vous tenez à la durabilité de votre bien, vous en poserez sans doute de moins en moins : il marque vite (traces de meubles, coupures) et doit souvent être remplacé, ce qui multiplie les frictions à l'état des lieux. Un sol stratifié ou des dalles PVC modernes résistent mieux, se posent plus facilement, et évitent une bonne partie des discussions à la sortie.
Le calcul de l'abattement de vétusté part du coût réel de remise en état, auquel on applique le coefficient de la grille selon l'âge de l'élément, pour obtenir la part restant à la charge du locataire. La logique générale : valeur résiduelle = valeur à neuf × (1 − abattement annuel × années au-delà de la franchise).
Deux notions viennent directement de l'article 4, alinéa 4, du décret 2016-382 : la durée de vie théorique et le coefficient (taux) d'abattement annuel. Les grilles réelles ajoutent le plus souvent deux paramètres qui, eux, ne figurent pas dans le décret : la franchise (les premières années sans abattement) et une part résiduelle plancher (un minimum toujours dû, quelle que soit l'ancienneté) — à vérifier sur la grille que vous adoptez.
Cette grille est indicative, dérivée des barèmes couramment issus d'accords collectifs (type CNC / OPAC). Aucune valeur n'est imposée par la loi, et elle varie d'un accord à l'autre — seule la grille annexée à votre bail fait foi.
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement / an | Part résiduelle |
|---|---|---|---|---|
| Peinture, papier peint | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Parquet, sol stratifié | 20 ans | 5 ans | 5 % | 25 % |
| Carrelage sol, faïence | 20 ans | 5 ans | 5 % | 25 % |
| Robinetterie, mitigeur (corps) | 15 ans | 2 ans | 6 % | 20 % |
| Chauffe-eau, pompe à chaleur | 15 ans | 5 ans | 8 % | 20 % |
| Appareils de chauffage (chaudière, radiateurs, poêle) | 25 ans | 5 ans | 4 % | 20 % |
| Électroménager | 8 ans | 2 ans | 15 % | 10 % |
| Volets, menuiseries | 25 ans | 5 ans | 5 % | 20 % |
Attention à ne pas tout passer à la vétusté. Certaines réparations relèvent de l'entretien courant et restent à la charge du locataire quelle que soit l'ancienneté (annexe du décret n° 87-712) — elles ne sont donc pas soumises à un abattement de vétusté.
| Poste | À la charge du locataire (entretien courant) |
|---|---|
| Robinetterie / mitigeur | Remplacement des joints, clapets, presse-étoupes ; joints de chasse d'eau |
| Canalisations | Dégorgement ; remplacement des joints et colliers |
| Électricité | Ampoules, tubes, interrupteurs, prises, fusibles |
| Murs / plafonds | Menus raccords de peinture ; rebouchage des trous ; remise en place de faïence |
| Sols | Remplacement de quelques lames de parquet ; réparation de moquette |
| Portes / fenêtres | Graissage des gonds et poignées ; réfection des mastics ; vitres cassées |
| Volets / stores | Graissage ; remplacement de cordes et lames |
| VMC / hotte | Nettoyage des filtres et grilles |
| Jardin privatif | Entretien (pelouse, massifs), taille, arrosage |
Source : annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste indicative, non exhaustive).
📄 Télécharger cette liste en PDFEn pratique, je procède en trois étapes, dans cet ordre :
| Poste | Coût à neuf | Âge au remplacement | Abattement (grille ci-dessus) | Part locataire |
|---|---|---|---|---|
| Réfrigérateur (encore dans la franchise) | 500 € | 2 ans | 0 % (franchise 2 ans) | 500 € |
| Peinture d'une pièce | 400 € | 6 ans | 75 % (15 %/an × 5 ans) | 100 € |
| Moquette | 500 € | 6 ans | 75 % (15 %/an × 5 ans) | 125 € |
| Mitigeur (corps) | 150 € | 8 ans | 36 % (6 %/an × 6 ans) | 96 € |
⚠️ Calcul appuyé sur la grille type indicative ci-dessus — pas une norme légale. La 1ʳᵉ ligne illustre la franchise : un élément dégradé pendant ses premières années reste dû en totalité (ici un frigo quasi neuf). Formule : part locataire = coût à neuf × (1 − abattement) ; l'abattement = taux annuel × (âge − franchise). La grille annexée à votre bail fixe les vrais coefficients.
La grille de vétusté ne se calcule qu'à partir de deux états des lieux comparables : celui d'entrée et celui de sortie, datés et détaillés. Sans état d'entrée précis, il n'existe aucune base pour dater un élément ni pour prouver que la dégradation n'existait pas au départ.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose ces deux états des lieux. Et l'article 22 de la même loi exige que toute retenue sur le dépôt soit « dûment justifiée » : la grille est justement l'outil qui chiffre — et qui plafonne — cette justification. Sur les délais, l'article 22 est net : restitution du dépôt sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois en cas de retenue, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
L'état des lieux d'entrée est le pivot de tout le calcul : la grille produit un pourcentage, mais sans un état d'entrée daté et détaillé, il n'existe aucune base de comparaison. C'est exactement ce que je fais avec EDL N°1 — constituer un élément de preuve daté et photographié, pièce par pièce, pour que la comparaison entrée/sortie tienne debout le jour où il faut chiffrer.
La grille vous donne le montant ; si le locataire le conteste, c'est un autre sujet → état des lieux et litige avec le locataire.
Oui, les règles d'état des lieux — et donc la vétusté — s'appliquent au meublé loué en résidence principale. La grille meublé couvre en plus l'électroménager (réfrigérateur, four, lave-linge), qui a sa propre durée de vie théorique.
L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend les règles d'état des lieux applicables au meublé résidence principale, et l'article 25-5 impose un inventaire détaillé du mobilier. Pour ne pas recouvrir ce sujet en entier, je le traite à part : voir état des lieux d'un logement meublé.
Non. L'article 4 du décret 2016-382 permet aux parties de « convenir » d'une grille dès la signature du bail : c'est facultatif. Seul l'état des lieux d'entrée/sortie est obligatoire.
Non. Aucune grille n'a été rendue obligatoire par l'État. Les grilles proviennent d'accords collectifs qu'un bailleur peut adopter au bail.
Non. L'usure normale est à la charge du bailleur. Seule la dégradation imputable au locataire, après déduction de la vétusté, peut être retenue et doit être « dûment justifiée » (art. 22, loi du 6 juillet 1989).
En l'absence de grille convenue, le juge apprécie la vétusté au cas par cas, selon l'ancienneté des matériaux et les états des lieux d'entrée et de sortie.
Une grille non rattachée à un accord collectif n'a pas l'assise de l'article 4 du décret 2016-382 ; le juge n'est pas tenu de la suivre et peut apprécier librement.
Oui pour une résidence principale (art. 25-3, loi du 6 juillet 1989), avec en plus un inventaire du mobilier (art. 25-5) ; la grille meublé intègre l'électroménager.
La grille chiffre, mais c'est l'état des lieux d'entrée qui prouve. Constituez un état des lieux daté et photographié, réutilisable d'un locataire à l'autre — en achat unique, sans abonnement.
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