Vous gérez déjà une colocation et vous demandez comment mener un état des lieux quand la situation bouge ? Vous êtes sur le point d'emménager en colocation et voulez cerner vos droits et vos responsabilités ? Ou l'un de vos logements est loué en colocation et vous cherchez la bonne marche à suivre au départ d'un colocataire ? Je vais tenter de répondre au mieux à quelques-unes de ces questions, juridiques comme organisationnelles.
Au départ d'un seul colocataire, l'état des lieux de sortie n'est légalement obligatoire qu'en bail individuel ; en bail commun (contrat unique), le logement reste occupé par les autres et aucun texte n'impose d'état des lieux à ce moment précis. Je fais quand même un état des lieux intermédiaire daté à chaque départ — voici pourquoi, et comment.
Fondement : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 et 8-1.
| Question | Bail commun (contrat unique) | Bail individuel (un contrat par colocataire) |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie obligatoire au départ d'UN colocataire ? | Non (le logement reste occupé, pas de restitution des clés) — recommandé | Oui, à chaque départ (art. 3-2) |
| Dépôt de garantie du sortant | Non restitué au départ ; la loi ne prévoit pas de prorata, les colocataires s'arrangent | Restitué au sortant selon l'art. 22 (1 à 2 mois) |
| Clause de solidarité du sortant | S'éteint à l'entrée d'un remplaçant au bail, sinon 6 mois max après le congé (art. 8-1 VI) | Sans objet (chaque colocataire n'engage que son propre contrat) |
| Qui signe l'état des lieux | Toutes les parties présentes (bailleur + sortant + restants) | Bailleur + colocataire concerné |
Non en bail commun, oui en bail individuel. En bail commun (contrat unique), le colocataire qui part ne restitue pas les clés — les autres restent dans le logement — donc le fait générateur de l'état des lieux de sortie prévu à l'article 3-2 n'est pas déclenché.
L'article 3-2 de la loi n° 89-462 précise que l'état des lieux est établi « lors de la remise et de la restitution des clés ». En bail individuel, en revanche, la division du logement (art. 8-1 II) donne à chaque colocataire la jouissance exclusive d'un local privatif : son départ vaut restitution, et déclenche donc un état des lieux de sortie pour lui.
L'état des lieux de sortie redevient obligatoire dans trois situations. C'est la restitution effective du logement, et non le départ d'une personne, qui déclenche l'obligation prévue à l'article 3-2 :
Dans tous les autres cas de bail commun — un colocataire s'en va, les autres restent —, aucun texte n'impose l'état des lieux de sortie. Il reste vivement recommandé, afin de disposer d'une preuve datée de l'état du logement au moment où ce colocataire quitte les lieux.
L'état des lieux intermédiaire sert à dater l'état du logement au moment où un colocataire part. Il répond à une seule question, qui se posera peut-être des mois plus tard : un dégât constaté après son départ est-il apparu avant l'extinction de sa solidarité (il reste alors tenu) ou après (seuls les occupants restants le sont) ? Il ne s'agit pas d'identifier « qui a cassé » — la clause de solidarité permet déjà de réclamer le tout à n'importe lequel des colocataires — mais de situer le dégât dans le temps par rapport à la fenêtre de solidarité.
L'article 8-1 VI prévoit que la solidarité du colocataire sortant s'éteint à l'entrée d'un remplaçant au bail, ou au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Sans état des lieux daté à sa sortie, il devient impossible de prouver qu'un dégât existait pendant qu'il était encore solidaire.
Une colocation que je connais — trois couples, bail commun. L'un des couples avait un chat dont il s'occupait mal : l'animal urinait dans leur chambre en leur absence, et les dégâts sur le sol et les murs se sont accumulés. À force de nuisances, les autres les ont poussés vers la sortie ; ils ont fini par partir. La chambre laissée sale et malodorante, tout le monde s'est dit qu'un bon nettoyage réglerait l'affaire — donc aucun état des lieux à leur départ.
Sauf que l'urine avait fait gondoler le stratifié : sol entièrement remplacé, murs refaits. Réponse formelle de l'avocat : sans état des lieux daté à la sortie de ce couple, impossible de rattacher les dégradations à leur période — donc rien à réclamer. Un point de repère daté au moment où ils ont quitté la chambre aurait tout changé.
L'état des lieux intermédiaire se conduit comme un constat contradictoire ordinaire, en cinq étapes. Même hors obligation, calquer le format légal de l'état des lieux lui donne sa force probante :
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2) fixe le contenu minimal d'un état des lieux : type, date, localisation, état précis de chaque pièce. C'est ce format que je reprends pour l'état des lieux intermédiaire, même quand la loi ne me l'impose pas. C'est précisément quand la loi n'impose rien que le seul point de repère disponible est celui qu'on a pris soin d'établir : un outil qui produit un état des lieux daté, photographié et signé fait ce travail proprement.
Le remplacement se fait en trois temps : congé du sortant, accord du bailleur, puis avenant au bail daté et signé par toutes les parties (bailleur, colocataires restants, nouvel entrant). Pour l'entrant, un état des lieux d'entrée — ou un avenant à l'état des lieux — le protège des dégradations antérieures qu'il n'a pas causées.
L'article 8-1 VI est ici décisif : l'entrée d'un nouveau colocataire au bail éteint immédiatement la solidarité du sortant. Sans cette inscription formelle, le sortant reste solidaire jusqu'à six mois après son congé. L'avenant daté est donc ce qui arrête l'horloge.
« La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. »
En bail commun, non : le dépôt de garantie est unique et n'est restitué qu'à la fin du bail, au départ du dernier occupant. Aucun texte n'organise une restitution partielle au colocataire sortant — en pratique, les colocataires s'arrangent entre eux, le remplaçant « rachetant » souvent la part du partant.
L'article 22 de la loi n° 89-462 encadre la restitution du dépôt (1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon), mais il ne vise pas le colocataire pris isolément : c'est une lacune de la loi, pas une règle de prorata. En bail individuel, à l'inverse, chaque contrat a son propre dépôt, restitué au sortant selon ce même article 22.
Sur le préavis du colocataire sortant, la durée dépend du régime (logement nu, zone tendue, meublé) et se tranche au cas par cas — je ne fige aucun chiffre unique ici. La colocation étant souvent meublée, je renvoie ce point à l'article dédié à l'état des lieux d'un logement meublé.
Sur la gestion d'un désaccord après le départ (dégradations contestées, retenues, preuve), voir l'article dédié : état des lieux et litige avec le locataire.
Non en bail commun (contrat unique), tant que le logement reste occupé par d'autres. Oui en bail individuel, à chaque départ (loi n° 89-462, art. 3-2).
Le bail commun est un contrat unique : l'état des lieux de sortie n'est dû qu'au départ du dernier occupant. Le bail individuel est un contrat par colocataire, chacun sur un local privatif à jouissance exclusive : son départ déclenche un état des lieux de sortie (art. 8-1 II).
Sa solidarité s'éteint dès qu'un remplaçant figure au bail, sinon au plus tard six mois après la date d'effet de son congé (art. 8-1 VI).
Ce n'est pas imposé par la loi en bail commun, mais un état des lieux d'entrée ou un avenant daté et signé protège le nouvel entrant des dégradations qu'il n'a pas causées.
Oui : le remplacement combine le congé du sortant, l'accord du bailleur et un avenant daté et signé par toutes les parties. L'inscription du remplaçant au bail éteint la solidarité du sortant (art. 8-1 VI).
En bail commun, non : le dépôt unique est restitué à la fin du bail. La loi ne prévoit pas de prorata au sortant ; les colocataires s'arrangent entre eux. En bail individuel, chaque dépôt est restitué selon l'article 22.
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