État des lieux d'entrée : le guide complet du bailleur
L'état des lieux d'entrée est obligatoire : il est établi contradictoirement, à la remise des clés, et annexé au bail (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). C'est la seule preuve de l'état de départ du logement : à la sortie, tout se compare à lui. Plus il est précis — défauts existants notés et quantifiés, photos grand angle et gros plans, compteurs, clés — plus une retenue sur le dépôt de garantie sera facile à justifier.
L'état des lieux d'entrée, on a tendance à le voir comme une formalité de début de bail : on remet les clés, on coche, on signe. C'est l'erreur la plus coûteuse qu'un bailleur puisse faire. Parce que tout ce qui n'est pas écrit — et photographié — ce jour-là ne pourra plus être prouvé à la sortie.
Je fais mes états des lieux moi-même, sans agence. Ce guide rassemble tout ce que j'ai appris sur l'entrée : ce que dit la loi, ce que le document doit contenir, la méthode, les photos, les défauts existants, le meublé, et ce qui se passe après la signature.
L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?
Oui. Dans toute location vide ou meublée à usage de résidence principale, l'état des lieux d'entrée est obligatoire. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il est établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles » lors de la remise des clés, et joint au bail.
Son absence n'est pas punie d'une amende. La vraie sanction est ailleurs : sans état des lieux d'entrée, vous ne pouvez presque plus rien prouver à la sortie, et la présomption de l'article 1731 du Code civil ne joue pas en faveur de celui qui a fait obstacle à son établissement. Le détail est dans pas d'état des lieux d'entrée : les vraies conséquences.
Pourquoi tout se joue à l'entrée ?
Parce que l'état des lieux de sortie ne vaut que par comparaison avec celui d'entrée. S'il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté (article 1730 du Code civil). Sans point de départ précis, il n'y a rien à comparer.
Les dégâts qui posent problème à la sortie, ce sont justement les sols et les murs. Bien documentés et quantifiés à l'entrée — combien d'impacts, où, de quelle taille — ils permettent d'opposer les nouveaux dégâts, s'il y en a, à la sortie. Ce qui a été noté à l'entrée n'est plus discutable ; ce qui est apparu depuis se voit immédiatement.
La sortie, elle, est détaillée dans le guide état des lieux de sortie : de la date au décompte.
Quand faire l'état des lieux d'entrée ?
À la remise des clés, dans un logement vide, en présence du locataire. Chez moi, je fais le plus souvent la remise des clés en même temps que l'état des lieux : on fait le tour ensemble, on signe, et les clés changent de main à la fin.
Une condition à vérifier avant : l'électricité. Sans courant, impossible de tester l'éclairage, les prises, les plaques, le four, la hotte ou le chauffe-eau. Avec un compteur Linky, remettez le courant le temps de l'état des lieux. Avec un ancien compteur, prévoyez une deuxième visite à la mise sous tension et notez-le dans l'état des lieux d'entrée.
Que doit contenir un état des lieux d'entrée ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions de l'état des lieux, et impose une présentation qui permette de comparer l'entrée et la sortie. En pratique, on y trouve :
| Rubrique | Ce qu'on y met |
|---|---|
| Identification | Type d'état des lieux (entrée), date, adresse du logement, nom et domicile des parties (et de leurs mandataires le cas échéant) |
| Compteurs | Relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz), photographiés |
| Clés et moyens d'accès | Nombre et destination des clés, badges, bips, télécommandes |
| Revêtements | Description précise des sols, murs et plafonds, pièce par pièce |
| Équipements | Description et fonctionnement des équipements (cuisine, sanitaires, chauffage, menuiseries) |
| Signatures | Signature des deux parties, un exemplaire chacun, annexé au bail |
| En meublé | Inventaire et état détaillé du mobilier (article 25-5 de la loi de 1989) |
Comment faire l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce ?
Toujours dans le même ordre, dans chaque pièce : d'abord les surfaces (murs, plafond, sol), puis les ouvertures (fenêtres, volets, portes), puis les équipements (radiateurs, prises, interrupteurs). Garder le même ordre à l'entrée et à la sortie rend la comparaison immédiate.
- Allumez chaque point lumineux, un par un, même en plein jour : c'est le grand classique de l'oubli.
- Dans la cuisine, la salle de bain et la buanderie, on teste tout : robinetterie, écoulements, chasse d'eau, chaque placard et chaque tiroir, l'électroménager fourni.
- Les extérieurs et dépendances (balcon, cave, garage, jardin privatif) se traitent comme des pièces à part entière.
- Pour chaque élément : une description précise — jamais « bon état » tout seul — et une photo.
La méthode complète, avec le tableau des éléments à tester, est dans le dossier faire son état des lieux soi-même.
Faut-il noter les défauts existants à l'entrée ?
Oui, tous, et en les quantifiant. Noter un défaut à l'entrée, ce n'est pas se priver d'un dédommagement à la sortie : c'est prouver qu'on note tout. Si un dommage n'apparaît pas dans un état des lieux d'entrée où le moindre défaut était relevé, c'est qu'il est survenu pendant la location.
Concrètement, plutôt que « sol abîmé », écrivez : « parquet séjour : trois rayures d'environ 10 cm près de la fenêtre, un impact devant la porte ». Le jour de la sortie, une quatrième rayure ne se discute pas.
Noter un défaut à l'entrée, ce n'est pas se priver d'un dédommagement — c'est prouver qu'on note tout.
Combien de photos prendre, et lesquelles ?
Beaucoup, et de deux sortes : une vue grand angle de chaque pièce, puis des gros plans sur chaque mur, le plafond, la fenêtre, le radiateur, la porte et chaque défaut existant. Pour un F5, cela fait facilement 50 à 60 photos. Une bonne photo grand angle permet en plus de zoomer, après coup, sur un détail du sol, d'un mur ou du plafond.
J'avais un peu peur, au début, que les locataires le prennent mal. C'est l'inverse : en général, ils réagissent bien. C'est un vrai facteur de confiance — ça les rassure plutôt que ça ne les gêne, parce que les photos les protègent eux aussi : difficile pour un propriétaire de prétendre qu'un sol était impeccable si l'on voit une grosse rayure sur l'état des lieux d'entrée.
Ce qui fait la force d'une photo, c'est d'être rattachée à l'état des lieux signé par les deux parties : une photo prise seul vaut beaucoup moins. Tout est expliqué dans photos d'état des lieux : quelle valeur de preuve ?
Logement refait à neuf : que noter à l'entrée ?
Si un élément vient d'être refait — peinture, sol, cuisine — notez simplement « neuf ». À l'entrée, c'est suffisant, et c'est précieux : un élément neuf à l'entrée et dégradé à la sortie se chiffre sans discussion, et la vétusté part de zéro. Pour le calcul de la part du locataire selon l'âge de l'élément, voir la grille de vétusté et son calculateur.
Compteurs et clés : que relever à l'entrée ?
- Les relevés de compteurs (eau, électricité en heures pleines et creuses, gaz), photographiés : ils fixent le point de départ des consommations du locataire.
- Les clés et moyens d'accès : nombre exact de clés, badges, bips et télécommandes, avec leur destination (porte, cave, garage, portail). À la sortie, le locataire doit restituer le même nombre.
Et en location meublée ?
En plus de l'état des lieux du logement, l'article 25-5 de la loi de 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes à l'entrée et à la sortie. Chaque meuble et chaque équipement est listé avec son état et une photo ; l'électroménager se met en marche, il ne se regarde pas. La liste des meubles obligatoires et un modèle d'inventaire sont dans état des lieux de meublé.
Que se passe-t-il après la signature de l'état des lieux d'entrée ?
L'état des lieux est signé par les deux parties, chacun en garde un exemplaire, et il est annexé au bail. Il n'est pas figé pour autant : selon l'article 3-2, le locataire peut demander à le compléter dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Conservez-le précieusement : il servira peut-être des années plus tard. Un état des lieux fait dans une application est horodaté et peut être envoyé par email juste après la signature — la meilleure assurance contre la perte du document.
Et si le locataire ne peut pas être présent, ou refuse ?
Le locataire peut se faire représenter par un tiers muni d'une procuration écrite. À défaut d'accord, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié, les parties étant avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception (article 3-2). Ne faites jamais un état des lieux seul : sans contradictoire, il ne prouve rien.
Entrée juste après une sortie : faut-il tout refaire ?
Non. Quand un locataire arrive peu après le départ du précédent, on peut repartir de l'état des lieux de sortie : avec le mode héritage d'EDL N°1, pièces, états, commentaires et photos sont repris, puis vérifiés et validés par le nouvel entrant — ils deviennent ainsi contradictoires pour lui. On ne ressaisit que ce qui a changé, notamment ce qui a été refait entre-temps.
Chez moi, on ne fait quasiment jamais l'entrée le jour même de la sortie : deux ou trois jours de battement permettent de refaire une peinture en urgence si besoin, et jusqu'à deux semaines après une longue occupation.
Modèle PDF gratuit ou application pour l'état des lieux d'entrée ?
Un modèle PDF fait l'affaire pour un état des lieux occasionnel — vous pouvez générer un état des lieux gratuit en PDF, en gardant la même trame pour la sortie. Ce qui manque au papier, ce sont les photos rattachées à chaque élément et signées par le locataire. C'est pour ça que je fais aujourd'hui tout dans l'application. Le comparatif complet : modèle PDF ou application.
La check-list de l'état des lieux d'entrée
| À faire | Pourquoi |
|---|---|
| Faire l'état des lieux avec le locataire, à la remise des clés | Sans contradictoire, pas de preuve |
| Vérifier que le courant est là (ou prévoir une 2e visite notée) | Sinon, rien d'électrique n'est vraiment testé |
| Suivre le même ordre dans chaque pièce | La sortie se compare ligne à ligne |
| Noter et quantifier tous les défauts existants | Les nouveaux dégâts se voient à la sortie |
| Photos grand angle + gros plans de chaque élément | On peut zoomer sur un détail des années après |
| Écrire « neuf » pour ce qui vient d'être refait | La vétusté part de zéro |
| Relever et photographier les compteurs | Point de départ des consommations |
| Compter et détailler les clés et badges | Un jeu manquant se facture à la sortie |
| En meublé : inventaire détaillé du mobilier | Obligation légale (art. 25-5) |
| Signer à deux, un exemplaire chacun, annexer au bail | C'est la signature qui scelle |
Une check-list à imprimer est aussi disponible dans le dossier faire son état des lieux soi-même.
Un état des lieux d'entrée avec autant de photos que nécessaire, signé par le locataire, horodaté — et réutilisable à la sortie comme à l'entrée suivante. En achat unique, sans abonnement.
Essayer EDL N°1 → EDL N°1 — 59 €, sans abonnement →Questions fréquentes
L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?
Oui. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise des clés, et joint au bail. Sans lui, le bailleur ne peut presque plus rien prouver à la sortie.
Quand faire l'état des lieux d'entrée ?
À la remise des clés, dans le logement vide, en présence du locataire. Il est courant de faire la remise des clés en même temps : on fait le tour ensemble, on signe, puis les clés changent de main.
Faut-il noter les défauts existants dans l'état des lieux d'entrée ?
Oui, tous, en les quantifiant (nombre, emplacement, taille). C'est ce qui permet, à la sortie, de distinguer les dégâts anciens des nouveaux, et de prouver que l'état des lieux relevait tout.
Combien de photos faut-il prendre à l'entrée ?
Il n'y a pas de nombre légal. En pratique : une vue grand angle de chaque pièce et des gros plans sur chaque surface, équipement et défaut, soit facilement 50 à 60 photos pour un F5. Rattachées à l'état des lieux signé, elles ont beaucoup plus de poids qu'isolées.
Que noter pour un logement refait à neuf ?
Écrire « neuf » pour chaque élément refait (peinture, sol, cuisine) suffit à l'entrée. À la sortie, une dégradation sur un élément neuf se chiffre sans discussion, et la vétusté part de zéro.
Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée après la signature ?
Oui. Selon l'article 3-2 de la loi de 1989, il peut demander à le compléter dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
Que faire si le locataire ne peut pas être présent ?
Il peut se faire représenter par un tiers muni d'une procuration écrite. À défaut d'accord, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié, les parties étant avisées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Peut-on utiliser un modèle PDF pour l'état des lieux d'entrée ?
Oui, à condition de garder la même trame pour la sortie afin que la comparaison soit possible. Ce qui manque au papier, ce sont les photos rattachées à chaque élément et signées par le locataire.
Les locataires acceptent-ils qu'on prenne autant de photos ?
En général, oui : c'est plutôt un facteur de confiance. Les photos protègent aussi le locataire, puisqu'un propriétaire ne peut plus prétendre qu'un élément était impeccable s'il apparaît abîmé sur l'état des lieux d'entrée.