Quelle application d'état des lieux choisir ? Comparatif 2026 (5 applications)

L'état des lieux papier a vécu. Aujourd'hui, plusieurs applications permettent de réaliser un état des lieux complet depuis un smartphone ou une tablette — photos, signature électronique et PDF conforme à la loi Alur générés automatiquement.

Parmi les solutions les plus connues du marché français figurent ImmoPad, Nockee, StartLoc, Check & Visit et EDL N°1. Toutes remplissent correctement leur mission principale, mais elles ne s'adressent pas aux mêmes utilisateurs. Voici un comparatif honnête de leurs points forts, de leurs limites et des profils auxquels elles conviennent le mieux. Pas de podium imposé : le bon choix dépend de votre situation.

Ce que ces applications ont en commun

Avant de les départager, commençons par ce qu'elles font toutes correctement — et qui suffit déjà à rendre l'état des lieux numérique largement supérieur au papier :

• Photos horodatées associées à chaque observation : la preuve visuelle datée qui manque au papier.
• Réalisation rapide sur smartphone ou tablette, pièce par pièce.
• PDF conforme à la loi Alur généré automatiquement.
• Signature électronique directement sur place, puis envoi par email aux deux parties.
• Fonctionnement hors connexion pour les caves, parkings et zones sans réseau.

Le choix se joue donc sur ce qui les distingue.

ImmoPad — la plateforme la plus complète pour les professionnels

Présente sur le marché depuis plus de quinze ans, ImmoPad s'est imposée comme l'une des références du secteur, avec plus d'un million d'états des lieux réalisés et de nombreux acteurs institutionnels parmi ses clients.

Là où ImmoPad se distingue réellement, c'est par son écosystème. L'application ne se limite pas à l'état des lieux : suivi et chiffrage des travaux, rendez-vous techniques, espace locataire, inventaire photo assisté par intelligence artificielle et intégrations avec différents outils métiers. Pour une agence ou un gestionnaire de patrimoine souhaitant centraliser plusieurs processus dans un seul outil, l'approche est cohérente.

Prix TTC : à partir de 11,88 € par état des lieux à l'unité (formule à l'acte), ou 23,88 €/mois en formule Starter, 41,88 €/mois en Business (par utilisateur ; Premium sur devis).

Sa limite honnête : cette richesse fonctionnelle s'accompagne d'une complexité et d'un coût davantage adaptés à des structures professionnelles qu'à un bailleur qui gère quelques logements.

Pour qui : agences immobilières, administrateurs de biens, gestionnaires de patrimoine et réseaux.

Nockee — la signature eIDAS et l'approche mobile moderne

Nockee a construit sa réputation autour de deux axes : l'expérience mobile et la sécurité juridique. L'éditeur met en avant une technologie de signature certifiée eIDAS, incluse dès sa formule à l'acte, ainsi qu'une reconnaissance d'éléments par photo et la dictée vocale ; c'est aussi le partenaire de plusieurs réseaux d'agences. Nockee revendique même être « la seule application d'états des lieux dotée d'une technologie certifiée eIDAS » — une formule à nuancer : le niveau exact de sa signature (simple, avancée ou qualifiée) n'est pas précisé publiquement, et d'autres solutions, dont EDL N°1, proposent aujourd'hui un horodatage eIDAS qualifié.

Sur le fond, un état des lieux n'a pas besoin d'une signature eIDAS pour être valable : une signature électronique simple est parfaitement recevable. Mais en cas de contestation, un horodatage et une signature certifiés apportent une présomption de fiabilité plus forte — c'est un vrai atout de preuve. La bonne nouvelle, c'est qu'il n'est plus réservé aux offres les plus chères, comme nous le verrons avec EDL N°1.

« L'atout de preuve de l'eIDAS n'est plus réservé aux formules pro : EDL N°1 inclut un horodatage eIDAS qualifié sur toutes ses versions. »

Prix TTC : 7,19 € par état des lieux (formule Flex, sans abonnement), ou 71,99 €/mois en formule Zen illimitée.

Sa limite honnête : l'intérêt de l'eIDAS est surtout perceptible pour les professionnels réalisant un volume important d'états des lieux ou ayant des exigences de preuve renforcée.

Pour qui : professionnels réalisant un grand nombre d'états des lieux et recherchant le niveau de preuve le plus élevé.

StartLoc — les états des lieux illimités

StartLoc adopte une philosophie différente : plutôt que de facturer à l'acte, la solution propose un abonnement annuel comprenant un nombre illimité d'états des lieux, jusqu'à cinq appareils et plusieurs utilisateurs. La duplication des états des lieux d'entrée vers les états des lieux de sortie est également prévue. Cette approche convient aux structures qui en réalisent régulièrement tout au long de l'année et veulent un coût logiciel fixe et prévisible.

Prix TTC : 348 €/an, états des lieux illimités.

Sa limite honnête : pour un usage occasionnel, une grande partie de la capacité souscrite reste inutilisée. La solution ne propose ni dictée vocale ni assistance par intelligence artificielle.

Pour qui : professionnels et gestionnaires réalisant un volume régulier d'états des lieux.

Et si vous préférez déléguer entièrement l'état des lieux ? — Check & Visit

À part des applications que vous utilisez vous-même, il existe une autre approche : déléguer entièrement l'état des lieux à un opérateur. C'est le positionnement de Check & Visit, qui combine un logiciel professionnel (création assistée par intelligence artificielle, modélisation 3D, comparatif entrée/sortie automatique, signature certifiée) et un service d'externalisation : un intervenant se déplace et réalise l'état des lieux à votre place, sur créneau réservé par le locataire. Pour un réseau ou un administrateur de biens qui gère un fort volume et veut décharger ses équipes, c'est une solution cohérente et robuste.

Mais c'est aussi un budget d'une tout autre ampleur, et une logique pensée pour les professionnels à gros débit. La prestation d'état des lieux réalisée par un opérateur démarre à 59 € HT par état des lieux, et le tarif du logiciel en marque blanche n'est même pas public — il faut passer par un commercial. Pour un bailleur qui réalise lui-même un ou deux états des lieux par an, ce coût se répète à chaque passage et grimpe vite : la question n'est alors plus « quelle application », mais « est-ce que je veux déléguer, ou garder la main ». Si vous voulez garder la main, une application en achat unique reste la voie la plus simple et la plus économique.

Prix : externalisation à partir de 59 € HT par état des lieux ; logiciel professionnel sur devis (non public).

Pour qui : agences, administrateurs de biens et gros volumes qui veulent externaliser — pas le bailleur qui préfère faire lui-même.

EDL N°1 — le mode héritage et la mémoire du logement

Transparence : EDL N°1 est notre propre application. Nous avons donc choisi de présenter aussi ses limites, pour que chacun détermine si elle correspond réellement à son besoin.

Son principal différenciant est le mode héritage. Là où la plupart des applications considèrent chaque état des lieux comme un document indépendant, EDL N°1 considère le logement comme un historique vivant. Lorsqu'un locataire quitte le logement, son état des lieux devient la base du suivant : vous ne repartez pas d'une page blanche, vous reprenez l'existant et ne modifiez que ce qui a réellement changé.

L'application devient progressivement la mémoire du logement : équipements, remarques, inventaires et photos restent disponibles pour préparer le prochain état des lieux sans tout ressaisir. Même si vous ne réalisez un état des lieux que tous les trois ou quatre ans, le jour où vous le faites, le gain de temps est réel. EDL N°1 intègre également :

• La dictée vocale.
• Les photos horodatées et la signature électronique sur place.
• L'horodatage eIDAS qualifié (Certigna) sur toutes les versions : une date certaine, opposable comme élément de preuve en cas de litige.
• La validation de la signature par code reçu en e-mail ou SMS (version Pro), qui rattache la signature à l'identité du signataire.
• Le comparatif automatique entrée / sortie.
• La gestion des logements meublés et la reprise d'inventaire d'un locataire à l'autre.

C'est ce qui distingue le plus nettement EDL N°1 sur le terrain de la preuve : à notre connaissance, c'est la seule application à réunir un horodatage eIDAS qualifié et une validation de signature (e-mail ou SMS), en paiement unique et sans abonnement. Les concurrents proposent généralement l'un ou l'autre — et sur abonnement.

Prix TTC : 59 € (Starter) ou 99 € (Pro), payé une seule fois, sans abonnement. Horodatage eIDAS qualifié inclus dès Starter ; validation de signature par e-mail/SMS en Pro.

Sa limite honnête : EDL N°1 est pensé pour les bailleurs particuliers et les petites structures, pas pour les grandes organisations multi-utilisateurs, et ne propose pas la reconnaissance de photo par intelligence artificielle de certains concurrents.

Pour qui : bailleurs particuliers, SCI familiales, investisseurs immobiliers et petites agences.

Le comparatif en un coup d'œil

¹ Coût TTC sur 3 ans en formule abonnement (1 utilisateur, usage régulier) : ImmoPad Starter 23,88 €/mois × 36 ; Nockee Zen 71,99 €/mois × 36 ; StartLoc 348 €/an × 3. Des formules à l'acte existent pour un usage très occasionnel (dès 7,19 € TTC/EDL chez Nockee, 11,88 € TTC chez ImmoPad). Prix concurrents indiqués TTC (tarifs HT × 1,20). Check & Visit : logiciel professionnel sur devis (prix non public) et prestation d'état des lieux externalisée à partir de 59 € HT — coût sur 3 ans non chiffrable (n.c.). EDL N°1 est affiché directement TTC, en achat unique.

Alors, quelle application choisir ?

Le bon choix dépend avant tout de votre profil.

Vous voulez un outil complet (travaux, rendez-vous techniques, gestion avancée) ?

ImmoPad est probablement la solution la plus adaptée.

Vous réalisez un volume important d'états des lieux et souhaitez une signature certifiée eIDAS ?

Nockee est un excellent choix.

Vous effectuez un grand nombre d'états des lieux chaque année et préférez un forfait fixe ?

StartLoc répond parfaitement à cette logique.

Vous êtes propriétaire bailleur ou petite agence ?

EDL N°1 a été conçu précisément pour cet usage. Pas nécessairement parce qu'il est toujours le moins cher sur un état des lieux unique — certaines formules à l'acte peuvent l'être — mais parce que vous possédez votre outil, conservez votre historique et profitez du mode héritage lorsque les locataires se succèdent.

Un dernier point qu'on oublie souvent : un état des lieux de sortie n'a de valeur qu'en comparaison avec celui d'entrée, réalisé parfois plusieurs années auparavant. Garder une solution fixe, plutôt que de raisonner à l'acte, vous garantit de retrouver votre état des lieux d'entrée, dans le même format, prêt à comparer le jour de la sortie. Les solutions par abonnement présentées ici l'assurent : la continuité est automatique et le comparatif entrée/sortie est généré pour vous.

« EDL N°1 va un cran plus loin : grâce au mode héritage, cette mémoire se transmet jusqu'au locataire suivant. »

L'application devient ainsi la mémoire durable du logement, sans le moindre abonnement — un avantage qui pèse souvent plus lourd que quelques euros économisés sur une prestation ponctuelle.

Questions fréquentes

Faut-il une signature eIDAS pour un état des lieux conforme à la loi Alur ?

Non. La loi exige une signature des deux parties, mais aucun niveau particulier de signature électronique : une signature électronique simple est juridiquement valable. Un horodatage ou une signature eIDAS qualifiés ne sont donc pas obligatoires, mais ils renforcent la valeur de preuve en cas de litige. EDL N°1 inclut d'ailleurs un horodatage eIDAS qualifié sur toutes ses versions.

Quelle application d'état des lieux choisir pour un bailleur particulier ?

Pour un bailleur particulier ou une petite agence, une application en achat unique comme EDL N°1 est généralement la plus adaptée : vous possédez l'outil, sans abonnement, et le mode héritage réutilise l'état des lieux précédent. Les solutions par abonnement conviennent davantage aux professionnels à fort volume.

Combien coûte une application d'état des lieux ?

Les tarifs varient selon le modèle : à l'acte (de 7 à 12 € TTC par état des lieux), par abonnement (de 24 à 72 € TTC par mois), ou en achat unique (59 à 99 € TTC une seule fois pour EDL N°1).

Comparatif établi à partir des informations publiques disponibles en juin 2026. Fonctionnalités et tarifs susceptibles d'évoluer — vérifiez les conditions à jour sur le site de chaque éditeur. EDL N°1 est édité par Anticipation SARL : application d'état des lieux conforme loi Alur, achat unique, sans abonnement.