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Propriétaire bailleur : pourquoi je ne voulais plus payer un abonnement pour mes états des lieux

Je vais être honnête avec vous : EDL N°1, au départ, je ne l'ai pas créé pour le vendre. Je l'ai créé pour moi.

Comme beaucoup de propriétaires bailleurs, je gère mes biens moi-même. Et comme beaucoup de gens qui entreprennent, je connais très bien la paperasse, les obligations, les dossiers, les relances, les imprévus, et toutes ces choses qu'on reporte au lendemain faute de temps. À un moment, je me suis dit qu'il était temps de simplifier mes états des lieux. Je voulais un logiciel d'état des lieux simple, sérieux, pratique, qui me fasse gagner du temps et me protège mieux en cas de litige.

J'ai donc regardé ce qui existait. Et là, première surprise : quasiment partout, on me proposait un abonnement. 6 euros par mois, 9 euros, 12 euros, parfois davantage. Je me suis alors fait une réflexion très simple : pourquoi devrais-je payer tous les mois pour un outil que j'utilise une ou deux fois par an ?

C'est là qu'a commencé l'idée d'EDL N°1, mon application d'état des lieux sans abonnement.

« Pourquoi devrais-je payer tous les mois pour un outil que j'utilise une ou deux fois par an ? »

Le paradoxe du logiciel censé vous soulager… qui ajoute une charge

Quand on est entrepreneur, ou simplement propriétaire bailleur actif, on porte déjà beaucoup : charges, assurances, taxes, abonnements, comptabilité, documents, obligations administratives. La charge mentale est bien réelle.

Et si je cherchais un logiciel d'état des lieux, c'était précisément pour alléger cette charge. Pas pour en ajouter une. C'est ça que je trouvais absurde : on me vendait un outil censé me simplifier la vie, mais dont le modèle économique ajoutait une nouvelle ligne de prélèvement mensuel à surveiller.

Et le montant n'est même pas le vrai sujet. Que ce soit 2, 6 ou 10 euros, le vrai sujet c'est le poids mental. Quand vous avez déjà dix prélèvements qui tombent tous les mois, le onzième n'est jamais "juste quelques euros". C'est encore un truc à suivre, encore un engagement, encore un service qui peut augmenter un jour, encore un outil qui cesse de fonctionner si vous arrêtez de payer.

Je voulais exactement l'inverse : un outil qui enlève du poids, pas un outil qui soulage d'un côté et alourdit de l'autre.

En tant qu'entrepreneur, j'ai une logique simple : un outil, ça s'achète

J'ai peut-être une vision un peu old school sur ce sujet, mais je l'assume totalement. Quand j'ai besoin d'un outil pour travailler — une machine, un véhicule, une perceuse, un appareil photo — je l'achète, je m'en sers, je le rentabilise. Point.

Le monde du logiciel a développé une logique complètement différente. Aujourd'hui, on ne vous vend plus un outil : on vous loue un accès, et souvent à vie. Je caricature à peine. Si vous payez 8 € par mois pendant 10 ans, vous aurez déboursé près de 1 000 € pour utiliser exactement le même outil, sans jamais réellement le posséder. Le jour où vous arrêtez de payer, vous perdez l'accès. Vous avez en réalité repayé cent cinquante fois la même chose.

Ce modèle d'abonnement peut avoir du sens dans certains cas. Pour une grosse agence immobilière qui réalise des centaines d'états des lieux par an, pourquoi pas. Mais pour un propriétaire bailleur qui fait un ou deux états des lieux par an ? Franchement, je trouve ça absurde.

Le petit bailleur n'a pas les mêmes besoins qu'une agence

C'est un point que je trouve fondamental. Beaucoup de logiciels du marché semblent pensés pour les agences — et c'est logique, c'est un marché solvable. Mais un propriétaire bailleur particulier, ou un petit investisseur, n'a pas du tout le même usage.

Une agence, ce sont des dizaines ou des centaines de mouvements, une équipe, un budget logiciel récurrent, un fonctionnement orienté process. Un bailleur indépendant, c'est quelques logements (parfois un seul), un ou deux états des lieux par an, et une gestion souvent faite soi-même. Les besoins ne sont pas les mêmes, et pourtant on propose souvent les mêmes modèles économiques. C'est précisément ce décalage qui m'a dérangé.

"Un vrai état des lieux photo, c'est réservé aux agences" : une idée reçue

Il y a une autre idée reçue tenace. Pendant longtemps, beaucoup de bailleurs ont pensé qu'un état des lieux sérieux, détaillé, photographié et bien structuré, c'était un truc de professionnels. Un truc d'agences. Quelque chose de compliqué et de coûteux.

Je comprends cette impression, mais je pense qu'elle est fausse. Et surtout, je pense que c'est précisément le petit bailleur qui a le plus besoin d'un bon état des lieux. Une grosse agence absorbe un litige parmi des centaines de dossiers. Le petit bailleur, lui, peut prendre une vraie claque : dégâts, contestations, discussions sans fin, preuves floues, photos éparpillées, documents introuvables.

C'est exactement là qu'un état des lieux PDF précis, photographié et bien documenté prend toute sa valeur. Mon idée était simple : démocratiser un outil de qualité professionnelle et le rendre accessible à tous.

Je ne l'ai pas créé pour le vendre. Je l'ai créé parce que j'en avais besoin.

C'est probablement le point le plus important. Je n'ai pas commencé avec un business plan, ni une étude marketing, ni en me demandant comment créer un SaaS rentable. J'ai commencé en me disant simplement : "j'ai besoin de cet outil."

Au tout début, c'était même un hobby. Je l'avais fait pour trois de mes appartements, et uniquement pour eux. Avec leurs dimensions à eux, parce qu'ils sont tous les mêmes — il n'y avait aucun moyen de changer quoi que ce soit. C'était du sur-mesure pour mon usage privé, point. J'ai demandé quelques conseils, on a bricolé dessus, et le résultat était super pratique… pour moi.

Le vrai défi : passer de mon usage à celui de tout le monde

C'est quand mes amis ont commencé à me dire "mais pourquoi tu n'en fais pas quelque chose pour tout le monde ? C'est vraiment super" que tout a changé.

Et là, j'ai compris l'ampleur de la tâche. Pour passer de mon petit outil perso à une application utilisable par n'importe quel bailleur, il fallait pouvoir s'adapter à chaque type d'appartement, chaque configuration, chaque situation. Imaginez mille propriétaires différents, avec mille logements différents : il faut trouver une solution qui fonctionne pour tout le monde.

Honnêtement, je n'avais pas réalisé le nombre de choses auxquelles il faudrait penser. On a analysé le marché, regardé ce que faisaient les autres applications, pris les bonnes idées là où elles existaient. Et c'est précisément dans ce travail qu'on a vu que le mode héritage était unique. Je ne l'avais pas encore sous la forme aboutie d'aujourd'hui, mais j'avais déjà, dans mon outil perso, une fonction qui transférait toutes mes pièces, tous mes commentaires et tous les états d'un état des lieux au suivant — justement pour ne pas tout retaper. Et en regardant les autres logiciels, j'ai constaté que personne ne proposait ça d'un locataire partant à un locataire entrant.

« Entre un locataire qui part le samedi et un qui arrive le lundi, le bien n'a pas changé de planète. »

Pourtant, ça tombe sous le sens. Entre deux locataires — un qui part le samedi, un qui arrive le lundi — il n'y a en général pas eu de gros travaux. Le bien est le même, il n'a pas changé de planète. Alors pourquoi se fatiguer à tout ressaisir ? Le travail a été colossal, bien plus long et complexe que prévu, notamment sur toute la partie réflexion et ergonomie. Mais on s'en est sortis avec un logiciel qui est vraiment ce que j'aurais rêvé qu'on me propose — surtout à ce prix-là — avant d'avoir eu cette idée un peu folle.

C'est aussi pour ça que je tiens à être transparent : derrière un prix accessible, il y a un vrai travail. Le prix bas n'est pas le signe d'un outil bâclé, c'est un choix.

Et c'est comme ça que le projet a changé d'échelle. Dans ce sens-là, et pas l'inverse.

Une soirée qui a changé ma vision du projet

Un soir, je discutais du projet avec un ami développeur. On parlait des coûts, du temps de développement, des logiciels traditionnels, et surtout d'un sujet qui change beaucoup de choses aujourd'hui : l'intelligence artificielle.

Cette discussion m'a marqué, parce qu'elle m'a fait comprendre une chose simple : certaines parties du développement logiciel peuvent aujourd'hui être accélérées intelligemment grâce à l'IA. Pas remplacées magiquement, pas bricolées — accélérées. Et là, une idée m'est venue : si certains coûts peuvent être réduits intelligemment, pourquoi ne pas en faire profiter directement les utilisateurs, au lieu de reproduire le vieux modèle de l'abonnement à répétition ?

Oui, le prix est volontairement agressif

Quand on voit 39 € en achat unique pour la version Starter, 69 € pour la Pro, et 10 ans de mises à jour incluses, la question est légitime : comment est-ce possible ?

La réponse est simple : c'est un choix stratégique. J'ai toujours admiré les modèles qui rendent un service accessible au plus grand nombre, plutôt que de verrouiller quelques clients dans des abonnements permanents. Sans faire de comparaison excessive, cette logique me rappelle ce que Free avait apporté à son époque : casser certains modèles installés en rendant les choses plus accessibles. Je préfère vendre un vrai outil utile à beaucoup de bailleurs, à un prix accessible, plutôt que de maximiser le revenu par client via des prélèvements mensuels. C'est un pari entrepreneurial assumé.

Concrètement, qu'est-ce que ça change ?

Prenons un cas réel : un nouveau locataire arrive. Avec une méthode classique, il faut reprendre les anciennes infos, refaire les pièces, redécrire les équipements, prendre les photos séparément, gérer les signatures, imprimer, scanner, archiver. C'est vite pénible.

Avec EDL N°1, je crée le nouveau dossier, je repars du précédent grâce au mode héritage, les éléments sont déjà pré-remplis, je prends les photos directement sur place, je fais signer immédiatement, et le PDF d'état des lieux est généré. C'est exactement le type de gain de temps que je cherchais.

Le mode héritage : la fonction dont je suis le plus fier

J'en ai parlé plus haut, mais elle mérite qu'on s'y arrête, parce que c'est une des fonctions dont je suis le plus content. Concrètement, le mode héritage permet de repartir du précédent état des lieux du logement et de n'ajuster que ce qui a réellement changé. Vous ne recommencez pas de zéro à chaque locataire : vous partez d'une base déjà complète et vous la mettez à jour.

C'est simple sur le papier. Mais quand on gère ses biens soi-même et qu'on enchaîne les locataires au fil des années, ce genre de détail change vraiment la vie.

Faire utile, pas faire joli

Je ne voulais pas une appli "wahou". Je voulais un outil utile, qui réponde à de vrais besoins : photos intégrées, signatures, état des lieux PDF propre, logique pratique, rapidité, simplicité, structure pensée pour le terrain. Le genre d'outil que j'aurais voulu trouver dès le départ.

Sur la conformité, un mot important : l'application a été pensée pour répondre aux exigences des états des lieux selon la loi Alur. Parce qu'un état des lieux n'est pas juste un formulaire — c'est aussi une pièce importante en cas de discussion ou de litige. Je voulais un cadre sérieux.

Pourquoi je crois à ce modèle

Je crois qu'on peut construire des entreprises autrement. Pas forcément en transformant chaque besoin en abonnement, pas forcément en pressant au maximum chaque client, pas forcément en réservant les bons outils aux gros acteurs. On peut aussi rendre un bon outil accessible, créer de la confiance, et construire sur le volume plutôt que sur la rente. Peut-être que je me trompe, mais je préfère largement tenter ce pari-là.

En résumé

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous cherchez un état des lieux sans abonnement, une vraie application d'état des lieux en achat unique, un outil pratique, un état des lieux PDF propre et une logique pensée pour le terrain, alors EDL N°1 est exactement l'outil que j'aurais aimé trouver.

Et c'est précisément pour ça que je l'ai créé.

Vous pouvez le découvrir sur edlno1.fr, ou jeter un œil à son complément pour la gestion locative, Gestion N°1, conçu dans le même esprit : un achat, pas un abonnement.

EDL N°1 est une application d'état des lieux pensée pour répondre aux exigences de la loi Alur, éditée par Anticipation SARL. Achat unique, sans abonnement, dix ans de mises à jour incluses.